Der Immobilienmarkt: Einflussfaktoren

Immobilienpreise hängen von der Region, der Stadt und dem Viertel ab. Was zählt, ist eine gute Lage, Infrastruktur, Freizeitwert. All dies zusammen macht bei Wohnimmobilien den Sachwert aus. Immobilienpreise sind nie statisch. Gerade in Großstädten wie Berlin haben sich in den letzten Jahren ehemalige Arbeiterbezirke zu hippen Vierteln entwickelt, die Kreative, Intellektuelle und Börsenmakler gleichermaßen anziehen. Auch eine veränderte politische Situation kann dazu beitragen, eine Stadt oder Region attraktiver zu machen. Die Immobilienpreise Berlins haben nach der Wiedervereinigung und dem Wechsel des Regierungssitzes nach Berlin auch den Immobilienmarkt verändert. Ganze Viertel wie Kreuzberg oder Prenzlauer Berg wurden luxussaniert und für eine gehobene Klientel attraktiv.

Norden und Süden

Grundsätzlich gibt es in Deutschland ein Gefälle von Norden nach Süden. Ausgenommen davon sind Städte wie Hamburg, Berlin, Leipzig und Dresden. Grundsätzlich aber gilt der wirtschaftlich starke Süden auf dem Immobilienmarkt als Spitzenreiter: In Frankfurt, Stuttgart und vor allem München können Spitzenpreise für den Quadratmeter erzielt werden, nicht nur für sanierte Altbauten und hochwertige Neubauten, sondern auch für Fünfzigerjahrebauten oder schlichte Reihenhäuser. Bei Gewerbeimmobilien zählen immer der Ertragswert und die mögliche Rendite.

Starke Wirtschaft – hohe Immobilienpreise

In wirtschaftlich starken Regionen mit Arbeitgebern wie Siemens, BMW, Mercedes, Audi ist ein starker Zuzug und damit die Nachfrage nach Immobilien zu verzeichnen. Entsprechend liegen die Immobilienpreise hoch. Dasselbe gilt für Universitätsstädte wie Heidelberg, Tübingen, Regensburg oder Freiburg. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist allein aufgrund der hohen Studentenzahlen gegeben. Hier lohnt sich auch ein kleines Apartment als sichere Geldanlage, weil die Nachfrage auch zukünftig gewährleistet ist. Ebenso gilt dies für Städte oder Regionen, die aufgrund ihrer Lage punkten: Konstanz am Bodensee begeistert nicht nur mit seiner unzerstörten, geschlossenen Altstadt. Auch der See mit seinem Freizeitwert und die Berge vor der Haustüre in der angrenzenden Schweiz und Österreich steigern die Beliebtheit. Entsprechend liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt.

Infrastruktur und Freizeitwert zählen

Großstädte mit hervorragender Infrastruktur, guten Arbeitsmöglichkeiten und hohem Freizeitwert liegen bei den Immobilienpreisen ganz oben. Die Hansestadt Hamburg mit ihrer einzigartigen Lage an Innen- und Außenalster, kulturellen Möglichkeiten und dem Hafen als größtem Arbeitgeber kann als Beispiel dienen. Ebenso gefragt und kaum weniger hoch von den Immobilienpreisen ist das bayerische Voralpenland mit Garmisch, Murnau und Bad Tölz. Wer gerne grün wohnt und die Nähe zur Großstadt schätzt, ist auch an der Weinstraße oder im Taunus bereit, entsprechende Quadratmeterpreise zu bezahlen. Grundsätzlich bestimmt die Lage einen wesentlichen Teil des Immobilienpreises. Grün, ruhig und gut angebunden zu wohnen hat seinen Preis. Egal, ob man in unmittelbarer Nähe zu einer attraktiven Stadt wohnen möchte oder im Zentrum einer Metropole nach einer passenden Bleibe sucht.

Städte boomen

Der Trend zur Stadt hält seit Jahren an. Zum einen schätzt man die gute Infrastruktur einer Stadt mit Bus, Straßenbahn, U- und S-Bahn. Schulen, Arbeitgeber, Läden und Freizeitvergnügen liegen vor der Haustüre, ohne dass langwierige Autofahrten anstehen. In Städten wie Münster, München oder Freiburg setzt ein Großteil der Leute auch auf das Fahrrad und nutzt das Auto nur, wenn es am Wochenende ins Grüne geht. Beliebte Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin zählen von den Immobilienpreisen zu den Spitzenreitern. Aber auch Großstädte wie Karlsruhe haben von den Quadratmeterpreisen in den letzten Jahren ordentlich angezogen. Unabhängig davon, ob man die Studentenbude in der Innenstadt, das Loft am Stadtrand oder das Einfamilienhaus in einem der umliegenden Orte sucht. Billiger wird es immer dann, wenn es keine gute Anbindung in die Innenstadt gibt.

Innerstädtische Unterschiede

Auch innerhalb einer Stadt variieren die Quadratmeterpreis für Immobilien stark. Nicht nur die Nähe zur Universität oder eine zentrale Lage zählen: Auch Parkanlagen, Einkaufszentren oder Ausfallstraßen, die schnell ins Grüne führen, lassen die Quadratmeterpreise steigen. Sanierte Altbauten, ein Ausblick in begrünte Innenhöfe, Südlage, ruhige Lage sowie Ausstattung und Bauqualität sind weitere Faktoren, die in den Preis hineinspielen. Exklusive, ruhige Lagen mit alten Villen sind in Großstädten ebenso begehrt wie Zentrumslagen mit sanierten Altbauten oder moderne Architektur mit großen Fensterflächen und großzügigem Balkon. Auch für eine Dachgeschosswohnung mit viel Licht und schönen Ausblicken zahlt man mehr als in unteren Stockwerken. Günstiger lebt man generell an Ausfallstraßen oder in Vierteln mit hohem Migrantenanteil. Doch lassen sich gerade in Großstädten die Grenzen nicht immer klar ziehen: Viertel, die ehemals preisgünstigen Wohnungsbau und bezahlbare, einfache Reihenhäuser boten, werden allein dadurch attraktiv und teuer, weil viele Familien grünes Wohnen suchen. Angebot und Nachfrage sind daher weitere bestimmende Faktoren, warum Stadtteile allmählich vom einfachen Arbeiterquartier zu Wohnoasen für betuchte Akademikerfamilien mutieren.

Nicht alles ist Verhandlungssache

Grundsätzlich sind ländlichere Regionen und der ehemalige Osten mit Ausnahme von Leipzig, Dresden und Potsdam günstiger. Es sei denn, sie sind Ferienregionen wie das Voralpenland. Weniger Angebote und eine schlechtere Infrastruktur begünstigen niedrige Mieten und niedrige Immobilienpreise. Daher lässt sich hier auch leichter handeln, da die Nachfrage geringer ist. Anders ausgedrückt: Wenn Hunderte Bewerber auf eine Wohnung kommen, lässt sich preislich kaum verhandeln. Bessere Karten hat der Käufer, wenn wegen Scheidung oder Erbe eine Wohnung oder ein Haus schnellstmöglich verkauft werden muss und keine Mitbewerber vorhanden sind. In der bayerischen Metropole München dagegen gibt es viele Interessenten und Investoren aus dem Ausland: Hier muss man froh sein, wenn es überhaupt Immobilien in der gewünschten Lage gibt.

Zusatzkosten

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte an eventuelle Zusatzkosten wie Notargebühren denken. Neubauten werden generell mit Tiefgaragenstellplatz angeboten. Dieser kostet jedoch einige tausend Euro extra, je nach Lage der Immobilien. Die Arbeit eines eingeschalteten Maklers fällt mit drei bis sechs Prozent des Immobilienpreises als Courtage ebenso zusätzlich an: Dafür kennt der Makler den Markt, weiß um Energievorschriften und rechtliche Bedingungen und hat Kontakte zu Fachleuten wie Gutachtern. Wer auf ein älteres Haus oder einen Altbau setzt, sollte bei der Kalkulation entsprechende Sanierungskosten mit einplanen.